Влияние зонирования жилой среды на уровень комфортности проживающих

М. А. Забытов, эксперт НП «АВОК»

Первые опыты упорядочения городов и поселений относятся к середине III – началу II тысячелетия до н. э. В Древнем Египте и Двуречье применялась разбивка города на геометрически правильные кварталы. В Древней Греции и Риме приемы регулярной планировки сложились в стройную систему – так называемую Гипподамову систему. Средневековые города, опоясанные мощными стенами, имели кривые и узкие улицы вокруг замка, городского собора или торговой площади. Жилые районы за пределами городских стен окружались новым кольцом стен, а иногда на их месте образовывались кольцевые улицы, которые в сочетании с радиальными улицами определили формирование характерной радиально-кольцевой (реже веерной) структуры городов.

Бурный рост городов с середины XIX века, затем быстрое развитие автомобильного транспорта, возникновение колоссальных городских территорий (городских агломераций), загрязнение городской среды – все это привело к необходимости поиска новых принципов градостроительства, которыми стали зонирование городских территорий, районная планировка, системы городских дорог, типы города-сада, города-спутника, типы современных городских районов и микрорайонов.

Основные задачи современного градостроительства:

- создание городов и поселков, имеющих индивидуальный облик;

- решение городских экологических проблем;

- преодоление монотонности типовой застройки;

- сохранение и научно-обоснованная реконструкция старых городских центров;

- бережное сохранение и реставрация памятников культуры, их сочетание с современными зданиями.

Зонирование, то есть дифференциацию жилой среды по уровню комфортности, необходимо учитывать при использовании каждого участка территории, подлежащего застройке. К этому строителей обязывают и Градостроительный, и Земельный кодексы Российской Федерации. При проведении зонирования учитывается множество показателей, определяющих уровень комфортности территории, например таких, как наличие коммунальных удобств, близость социальных объектов, экология и другие факторы. Для каждой зоны намечают свой коэффициент относительной ценности территории и ставку земельного налога, которая позволяет избежать «уравниловки».

Цель зонирования – экономичными методами регулировать застройку. Зонирование жилой среды связано с необходимостью повышения функциональных качеств жилья и с практическим использованием новых архитектурно-градостроительных идей, где все сомасштабно человеку, где фрагменты нашей природы гармонично сочетаются с архитектурой домов.

Долгие годы индустриальное домостроение находилось на одном и том же уровне стандартно-усредненного качества типового проектирования квартир. И лишь в последние годы современные планировочные решения начали воплощаться в новых сериях домов. Например, в столице России основной объем жилищного строительства осуществляется, как известно, за счет домостроительных комбинатов. Достаточно сказать, что только один ДСК-1 выпускает более одного миллиона квадратных метров жилья в год. Огромная цифра. Понятно, что такое индустриальное домостроение требует унификации, определенной стандартности изделий для их конвеерного производства. В то же время оно дает и возможности для творческого союза между проектировщиками и специалистами ДСК для внедрения целого ряда новых решений, касающихся как планировки квартир, так и архитектуры домов. В связи с этим в этой области появились новинки: улучшенные параметры прихожих, гостиных, кухонь; кладовые, гостевые туалеты. В типовых сериях внедряются лоджии вместо балконов и уже получено разрешение их стеклить, что дает дополнительные удобства хозяевам. Комфортность квартир увеличивается и за счет их зонирования, например, расположение ванной комнаты при спальне.

Необходимое градостроительное обеспечение максимально эффективного использования территории также должно включать в себя взаимосвязанные процессы правового зонирования, разработку системы документации градостроительного планирования, проектирования и формирования участков как объектов недвижимости, подготовленных для вовлечения в оборот (межевание). Особое внимание должно быть уделено созданию открытой для общественности системы градорегулирования, при которой принятие решений администрацией осуществляется при прямом участии граждан, владельцев недвижимости, инвесторов.

Принцип градорегулирования, основанный на системе правового зонирования, предусматривает развитие следующих ключевых компонентов, необходимых в условиях рыночной экономики:

- Правовое зонирование определяет маркетинговую основу жилищной недвижимости на территории города за счет установления различных «стандартов» жилых зон, зависящих от местоположения жилья, плотностных характеристик и связанных с этим стоимостных характеристик жилья и потребительских качеств жилой среды в целом. Стандарт жилой зоны характеризует уровень комфорта проживания на ее территории и, соответственно, социальный статус и достаток жителей.

- Правовое зонирование устанавливает систему мер контроля за выполнением тех правил использования земли и недвижимости, которые установлены для жилых зон различного стандарта в форме градостроительных регламентов – разрешенных видов (функций) и параметров недвижимых объектов.

На основе утвержденных актов правового зонирования необходимо:

- Трансформировать систему документации градостроительного планирования и проектирования в направлении приведения ее в соответствие с принятыми актами правового зонирования.

- Преобразовать громоздкую многостадийную систему градостроительной документации, снять ее правовую неопределенность в части установления и содержания градостроительных регламентов, сократить количество уровней разработки, снять дублирование решаемых вопросов.

- Четко определить функции городской администрации и инвесторов при разработке градостроительной документации.

- Ввести ныне отсутствующие позиции, связанные с разработкой проектов межевания городской территории на земельные участки.

Для совершенствования градорегулирования потребуется принятие нормативно-правовых актов на всех уровнях власти:

- На федеральном уровне – корректировка государственных строительных норм и правил (СНиПов) и адаптация их к условиям развивающегося рынка жилья. Подготовка документов методического обеспечения по реализации норм федерального законодательства на региональном и местном уровнях.

- На региональном уровне – подготовка и принятие нормативных правовых актов по вопросам градостроительного обеспечения государственной жилищной политики, по вопросам взаимодействия с населением в процессе градостроительной деятельности.

- На местном уровне – введение в городах правового зонирования и местных нормативов, проведение межевания – формирования и подготовки земельных участков как объектов недвижимости, вовлекаемых в оборот и становящихся объектом залога и получения кредита под жилищное и иное строительство.

Практической значимостью комплексного формирования жилой среды должно явиться достижение следующих результатов:

- Социального комфорта – повышения удобства проживания граждан, формирования гармонично развитой личности, создания взаимообогащающих условий для общения проживающих, повышения воспитательной роли архитектуры.

- Функционального эффекта – улучшения условий реализации потребностей человека в отдыхе, занятиях спортом, культурной деятельности.

- Архитектурного эффекта – повышения художественно-эстетических качеств как планировочных узлов города, так и исторически сложившейся, а также массовой жилой застройки и, в конечном итоге, города в целом.

- Экологической безопасности – улучшения микроклимата в городах и поселках с пропорциональным развитием природной и урбанизированной среды.

- Экономической эффективности – приближения мест комфортного отдыха к жилищу, а жилища к месту работы, что улучшает здоровье населения, повышает качество и создает резерв экономии в строительстве при комплексных единовременных решениях формирования архитектурно-художественной среды.

Чтобы представить себе специфику каждого из разделов комплексного формирования жилой среды, остановимся вкратце на одном из них. Комплексный раздел «Взаимодействие искусств» (например, как часть проекта монументально-декоративного решения ряда новых городов России) показывает особую необходимость проведения предпроектных исследований и составления планов (генеральных решений) их монументально-декоративного осмысления, учета соответствия проекта схеме транспортного и пешеходного движения с их видовыми точками и ракурсами восприятия, насыщенности жилой среды произведениями монументального искусства (желательно по тематическому зонированию групп произведений), с обоснованием требований художественной выразительности в зависимости от места их установки и соотношения «идеологических» и чисто декоративных произведений. Все это поможет обеспечить необходимое и достаточное включение монументально-декоративного искусства в общую концепцию формирования архитектурно-художественного решения как большого, так и малого города.

Для достижения наиболее полного обеспечения взаимодействия искусств в городе важно обратить внимание на следующее:

- раскрытие в конкретных образах идейного и функционального содержания как всего города, так и отдельных его фрагментов;

- приближение произведений искусства к месту массового проживания людей и комфортного отдыха для каждого отдельного человека;

- дифференцирование абсолютных размеров произведений – от основных (опорных) до камерных, сомасштабных придомовым территориям;

- программирование восприятия человеком отдельных произведений и их групп, формирование средствами архитектуры впечатлений, включая создание эффекта неожиданности, особенности динамического и статического восприятия произведения;

- восполнение средствами архитектуры и монументально-декоративного искусства отсутствия «исторического среза», что особенно важно в районах новостроек, практически пока еще незнакомых с понятием «взаимодействие искусств».

Итак, широкий круг специалистов-смежников, участвующих в создании достаточно сложной системы комплексного формирования жилой среды, может работать на основе сценарных планов – специфических архитектурно-художественных заданий, составленных архитекторами с широким привлечением историков и краеведов, художников и скульпторов, дендрологов и светотехников, дизайнеров и специалистов по рекламе. При этом необходимо помнить, что с использованием национального наследия эмоциональное и художественное воздействие архитектуры усиливается. На основе реального процесса преемственности в архитектуре (что не означает стилизацию и подражательство) возрастает значение сохранения или воссоздания в архитектурно-художественной среде характера окружающей исторической обстановки, что служит делу патриотического воспитания наших сограждан, усилению чувства их причастности к истории страны и города, самобытности и неповторимости отечественной культуры в целом.

Комплексное формирование жилой среды ближайшего будущего включает в себя значительную интенсификацию функции отдыха в жилище в самом широком его понимании, что является, пожалуй, главным критерием удобства квартиры или дома. Это положение распространяется на всю жилую среду – функциональную зону жилого помещения, комнату, квартиру, внеквартирные (общественные) помещения жилого дома, его входную группу, встроенные гаражи, придомовую территорию, внутриквартирные пространства и, наконец, на всю территорию участка с усадебным домом или на целый жилой комплекс. В широкое и по сути своей новое понятие «жилище» предстоит средствами архитектуры объединить практически все элементы окружающей человека жилой среды.

Так или примерно так может выглядеть в обозримой перспективе программа действий, возрождающая комплексное формирование жилой среды.

Литература

1. Градостроительный кодекс РФ. М., 2002.

2. Земельный кодекс РФ. М., 2001.

3. Гринштейн М. Зонирование жилой среды по уровню комфортности // Строительная газета. 2002. 15 нояб. № 46.

4. Стратегия жилищной политики и жилищно-коммунального хозяйства. Основные направления социально-экономической политики Правительства РФ на долгосрочную перспективу (проект). М., 2000.

5. Строительство России: Федеральный справочник: Градостроительство и архитектура. Архитектура жилища. М., 2001.

Тел. (095) 781-2227