Искусство эксплуатации инженерного оборудования высотных зданий

С. Г. Никитин, начальник отдела главных специалистов службы эксплуатации «ДОН-строй», лауреат премии НП «АВОК» «За успехи в инженерном искусстве»

Основу искусства эксплуатации инженерного оборудования высотных зданий составляет, в первую очередь, глубокое знание предмета. При этом необходимо глубоко знать не только основной предмет специализации, но и все смежные области инженерного обеспечения зданий. Не может быть классным специалистом-эксплуатационником, к примеру, инженер-электрик, который великолепно знает только лишь свою специальность. Для того чтобы стать хорошим специалистом по эксплуатации, он должен, помимо своей специальности, знать также и насосное оборудование, его конструкцию, принцип работы, потребляемые токи, системы автоматизации, слаботочные системы, системы противопожарной автоматики и т. д., причем в любом случае инженер службы эксплуатации должен знать все эти системы лучше рабочего соответствующей профессии. Иными словами, инженер службы эксплуатации должен хорошо знать все инженерное оборудование зданий и великолепно – свою специальность.

Второе важное качество, которым должен обладать специалист службы эксплуатации, – это умение не впадать в панику в случае возникновения критических ситуаций с инженерным оборудованием зданий. Любое принятое в стрессовой ситуации (которые в практике эксплуатации крупных объектов, к сожалению, случаются) и воплощенное в жизнь неправильное решение приводит к очень существенным финансовым потерям.

И третье качество, которым должен обладать специалист службы эксплуатации, – умение всегда корректно и вежливо общаться с жильцами, не поддаваться на их провокации.

Отличный специалист службы эксплуатации обладает всеми тремя вышеприведенными качествами, но они не равнозначны: основным является все же великолепное знание предмета. Если специалист не способен общаться с людьми, он просто выводится за рамки такого общения; отсутствие общения с жильцами не мешает ему оставаться хорошим техническим специалистом, но уже не отличным.

С другой стороны, именно великолепное знание своей части инженерного обеспечения зданий позволяет сотрудникам службы эксплуатации не впадать в панику в случае возникновения экстраординарных си-туаций. Зачастую в этих случаях напряженность создают именно жильцы, в квартире которых возникает аварийная ситуация. Одна из возможных ситуаций: в диспетчерскую поступает заявка о том, что квартиру заливает. Прибывшие на место специалисты обнаруживают, что в нескольких вышерасположенных квартирах жильцы отсутствуют. При этом жильцы заливаемой квартиры начинают нервничать, пытаются вмешаться в работу сотрудников.

В этом случае необходимо очень корректно и вежливо пресечь эти попытки и устранять неисправность в соответствие с четко определенным алгоритмом (разумеется, это возможно лишь в том случае, когда в наличии имеется необходимая инженерная инфраструктура, в данном случае в здании подразумевается наличие поквартирных систем отопления и водоснабжения). В первую очередь открываются этажные распределительные шкафы и определяется наличие или отсутствие расхода воды в системе водоснабжения запертых квартир верхних этажей. Если в квартире есть расход воды, то с высокой долей вероятности можно предположить, что сорвало гибкую подводку либо не закрыт кран при плохой работе перелива. Если расхода воды на водоснабжение в квартире нет, останавливается отопление. В случае если это не приводит к прекращению протечки, останавливаются циркуляционные стояки системы горячего водоснабжения, к которым присоединены полотенцесушители. Все эти действия достаточно тривиальны и просты, однако парадокс состоит в том, что в стрессовой ситуации, когда владелец квартиры психологически «давит» на оперативный персонал (рабочих), этот известный всем сотрудникам, более того, неоднократно примененный на практике, абсолютно простой и логичный алгоритм действий до прибытия на место аварии инженера не выполняется. Интересно, что от инженера в данном случае даже не требуется личного участия в устранении последствий аварии, он просто вежливо и твердо пресекает попытки жильцов вмешаться в работу оперативного персонала (фактически переключает на себя внимание жильца); выведенный из стрессовой ситуации оперативный персонал быстро локализует аварию. В данном случае оперативный персонал обладал всей необходимой квалификацией для устранения аварии, но не был достаточно устойчив в психологическом отношении.

Аварийная ситуация не является рядовым событием, наоборот, на хорошо оснащенных в инженерном отношении и правильно эксплуатируемых объектах аварии происходят достаточно редко, но служба эксплуатации к такой ситуации должна быть готова постоянно. На объектах, речь о которых идет в данной статье, существует объединенная диспетчерская служба (ОДС), и входящие в нее бригады носят название «аварийные», хотя занимаются они больше регламентными работами, а также выполняют надзорные функции (помимо контроля ЦТП на объектах дежурными оперативными сменами, существует еще и контроль ЦТП выездными бригадами ОДС два раза в сутки). В любом случае аварийные бригады ОДС обязаны, помимо предмета своей специальности (теплотехники, вентиляции, водоснаб-жения и т. д.), досконально знать свой конкретный объект, особенности его инженерного оборудования. Чем глубже инженер службы эксплуатации знает свой объект, тем выше вероятность выбора лучшего решения в нештатной ситуации.

Один из краеугольных камней качественной эксплуатации зданий – это вход службы эксплуатации на строящийся объект за 6–10 месяцев до передачи здания службе эксплуатации или даже государственной комиссии. Не секрет, что именно в этот момент строители часто пытаются скрыть свои ошибки за косметическими доработками, за отделкой, могут представить акты скрытых работ, которые фактически не были выполнены. Достаточно ранний вход службы эксплуатации на объект позволяет с большей вероятностью выявить возможные недочеты и предъявить их строителям для устранения; чем в лучшем состоянии принято здание, тем проще его в дальнейшем будет эксплуатировать. Все незамеченные недочеты в дальнейшем все равно будут исправлены силами службы эксплуатации, но зачастую позже сделать это бывает гораздо сложнее, не говоря уже о том, что строительные недочеты могут стать в ходе эксплуатации причиной достаточно серьезных аварий.

После того как служба эксплуатации вошла на объект, никакие работы сторонними организациями на нем не проводятся. Никто не выполнит работу так, как выполнит ее служба эксплуатации, которой потом предстоит самой использовать результаты этой работы.

Все аварии инженерного оборудования высотных зданий во время эксплуатации можно разделить на три группы в зависимости от вызвавших их предпосылок. Первая и самая многочисленная группа – аварии, вызванные недочетами строителей (строительный брак). Вторая группа – ошибки самой службы эксплуатации, ни в коем случае нельзя замалчивать или игнорировать эту причину. Третья группа – дефекты оборудования, выход оборудования из строя. Поскольку в настоящее время на объектах используется самое высококлассное, надежное оборудование, третья группа аварий в процентном отношении самая малочисленная, но тем не менее полностью ее исключать нельзя.

В отдельную группу можно выделить аварии внутри квартир, происходящие, по сути, по вине самих жильцов. Полностью ликвидировать предпосылки к таким авариям невозможно, однако вполне возможно запроектировать инженерные системы объектов таким образом, чтобы максимально снизить вероятность их возникновения.

С. Г. Никитина дипломом «За успехи в инженерном искусстве»" width="400" height="365" border="0" />

М. М. Бродач, вице-президент НП «АВОК», награждает С. Г. Никитина дипломом «За успехи в инженерном искусстве»

Например, в практике службы эксплуатации многих объектов очень часто встречается ситуация, когда из крана с горячей водой поступает холодная вода, и наоборот. Причины  этого хорошо известны, они не раз упоминались в предыдущих публикациях – это либо неправильное использование технически сложного «высокоинтеллектуального» оборудования, либо просто дефекты, например, в смесителях. Непосредственное участие службы эксплуатации в процессе проектирования системы водоснабжения объекта позволяет локализовать последствия такой ситуации в зоне этажного подключения отдельной квартиры: в распределительном шкафу устанавливаются обратные клапаны на каждую квартиру как на водопроводе горячей, так и холодной воды. С одной стороны, такое решение позволяет устранить взаимное подмешивание горячей и холодной воды, с другой – является элементарной «защитой от дурака» при использовании автономных электроводонагревателей, которые активно используются жильцами в период летнего отключения горячей воды, но достаточно часто эксплуатируются неправильно, в результате чего подогретая вода постоянно поступает в общую магистраль.

При установке обратных клапанов последствия как подмеса, так и неправильной эксплуатации автономных электронагревателей, затрагивают только одну-единственную квартиру. Подобные технические решения, обеспечивающие защиту оборудования от инженерной безграмотности жильцов, разработаны и внедрены на многих узлах инженерного оборудования зданий.

Одна из основных предпосылок для нормальной эксплуатации здания (минимизации возможных аварийных ситуаций, обеспечения нормального и спокойного выполнения текущих регламентных и планово-профилактических работ) – согласование всех разделов индивидуальных проектов отделки квартир на самой ранней стадии, когда эта отделка только начата, и умение потребовать от владельца квартиры выполнения всех работ в соответствии с законом. Для этого служба эксплуатации обычно пишет регламент проведения отделочных работ. В настоящее время практика написания подобных регламентов принята уже во многих крупных компаниях. От того, как выполнены работы внутри квартиры, насколько мало вреда могут причинить владельцы квартир общедомовым инженерным системам и коммуникациям, насколько хорошо и правильно будут сделаны внутренние инженерные системы и коммуникации внутри квартиры, зависит как спокойствие самого владельца квартиры, так и жильцов других квартир, и, в конечном итоге, службы эксплуатации.

Очень частая ситуация – жалоба жильцов на низкую температуру в квартире. При проверке установлено, что в ЦТП параметры воды соответствуют норме. Оказывается, что установленная термоголовка не соответствует модели использованного термостата и просто не достает до управляющего штока. Владельцы квартиры не ознакомились c техническими условиями и приобрели термостатические головки другой модели.

В другом случае проверка показала, что отопление работает великолепно, отопительные приборы горячие, но, тем не менее, в квартире очень холодно. Оказалось, что строители просто не положили утеплитель. Удалось с помощью тепловизионного исследования локализовать холодный участок наружной стены, установив по цветографическому изображению, что температура внутренней поверхности наружной стены на уровне плинтуса составляет всего 7 °С. Промышленные альпинисты снаружи вскрыли этот участок фасада и установили, что действительно имеет место строительный брак, а не плохое исполнение службой эксплуатации своих обязанностей. Был установлен утеплитель, и претензии жильцов прекратились. После этого случая в службе эксплуатации появился свой собственный тепловизор.

Среди причин скрытого строительного брака, который службе эксплуатации необходимо выявить до приемки объекта, основная причина примерно в 70 % случаев – это невыполнение требований строительных норм и правил. Около 20 % строительного брака появляется в результате отступления от проектных решений (технический надзор осуществляется достаточно жестко, поэтому доля таких случаев относительно невелика). Оставшиеся примерно 10 % случаев приходятся на плохое качество выполнения работ персоналом (это связано с тем, что на данных объектах инженерный персонал достаточно квалифицирован; разумеется, на других объектах соотношение может быть иным). Брак по остальным причинам составляет очень незначительную долю.

При эксплуатации инженерных систем возникают различные проблемы, вызванные особенностями реализации использованных в них технических решений. Например, при стояковой системе отопления основная «головная боль» службы эксплуатации – самовольное нарушение жильцами гидравлической наладки системы, например, изменение предустановки регулирующих вентилей. Именно это обстоятельство послужило одной из причин, по которой был осуществлен переход на поквартирные системы отопления, которые изначально и были запроектированы по настоятельной просьбе и при непосредственном участии службы эксплуатации. В результате при реализации на практике схем горизонтальной поквартирной разводки отопления владелец квартиры при несанкционированном вмешательстве в ее работу может навредить только себе, но никак не жильцам других квартир. Точно так же уменьшилось количество проблем для службы эксплуатации при переходе на горизонтальные поквартирные системы горячего и холодного водоснабжения.

В настоящее время достаточно большое внимание приходится уделять эксплуатации систем вентиляции жилой части зданий. Основная проблема здесь связана с тем, что владельцы квартир в ходе отделочных работ зачастую устанавливают большие надплитные вытяжные зонты с очень мощными вентиляторами, которые не предусмотрены проектом и работа которых нарушает нормальное функционирование вытяжной механической вентиляции. В связи с этим, задача службы эксплуатации – проследить за тем, чтобы ничего из подобного оборудования не было самовольно установлено. Чтобы отследить подобные нарушения, инженер службы эксплуатации должен обладать высокой квалификацией не только в своей области знаний, но и в смежных областях, как это уже было отмечено выше. Соответственно, инженер службы эксплуатации должен тщательно изучить не только собственный раздел проекта, в котором некоторые технические решения иногда можно и обойти (не внести в проект, но фактически установить), но и смежные разделы. Так, в приведенном примере специалист-вентиляционщик, помимо раздела по вентиляции, должен изучить и электротехническую часть проектной документации квартиры с тем, чтобы убедиться, что данным проектом не предусмотрена линия электропитания вентиляторов, которые запрещено ставить. Точно так же и инженер-электрик проверяет не только правильно ли, например, подобраны сечения проводов и защитная аппаратура электросети, но и контролирует наличие запрещенных к использованию вентиляторов.

Еще одна инженерная система зданий, в настоящее время постоянно создающая проблемы для службы эксплуатации, – это, как ни странно, система кондиционирования воздуха, а точнее, квартирные сплит-системы. Ранее неоднократно фиксировались жалобы жильцов на шум, вызванный падением капель конденсата на оконные отливы, не говоря уже об увлажнении конденсатом наружных ограждающих конструкций. Для устранения подобных проблем было принято решение, обязывающее фирмы – установщики оборудования организовывать отвод конденсата в канализацию с разрывом струи с соблюдением всех норм СанПиН. В последние годы возникла другая проблема, связанная с установкой инверторных сплит-систем, которые могут функционировать в режиме теплового насоса. В этом режиме образование конденсата происходит не на внутренних блоках, а на наружных, которые устанавливаются, как правило, на пожарных балконах и эвакуационных лестницах. Иногда в таком режиме инверторные сплит-ситемы эксплуатируются при температурах наружного воздуха, достигающих –10…–15 °С. Возникает проблема отведения конденсата не от внутренних, а от наружных блоков. Зачастую из-за неграмотной работы установщиков, их желания снизить затраты на установку эвакуационные пути оказываются залиты льдом (в практике службы эксплуатации был случай, когда на одном из пожарных балконов образовался слой льда толщиной около пятнадцати сантиметров, и заставить жильца устранить недостатки монтажа удалось только после того, как органами пожарного надзора было выписано предписание о полном демонтаже оборудования). Проблему отведения конденсата удалось решить, обязав отвод конденсата от наружных блоков в ливнестоки, а сами ливнестоки оборудовать греющим кабелем.

Основа хорошей эксплуатации – участие эксплуатационной службы в составлении технического задания на проектирование того объекта, который она в дальнейшем будет эксплуатировать. Никто лучше службы эксплуатации не знает, что происходит в здании после того, как оно будет заселено. Например, ранее в жилых зданиях в системе приточной вентиляции регулирующий дроссель-клапан устанавливался непосредственно около ввода в квартиру, до противопожарного клапана. Это решение позволяло обойтись единственным лючком для ревизии системы. Однако опыт реальной эксплуатации показал недостаток такого решения, вызванный высоким уровнем шума, создаваемым дроссель-клапаном. Этот шум ощущался в квартире, вызывая нарекания жильцов. По настоянию службы эксплуатации дроссель-клапан был перенесен в другое место таким образом, что между ним и вводом в квартиру оказался шумоглушитель, который и позволил решить проблему шума, хотя в этом случае пришлось предусмотреть дополнительный лючок в подшивном потолке межквартирного холла. Это один из тех нюансов, на которые обратить внимание проектировщиков может только служба эксплуатации, поскольку только служба эксплуатации общается непосредственно с конечными потребителями и устраняет последствия не совсем удачных проектных решений. На тех зданиях, в которых дроссель-клапаны были смонтированы у вводов в квартиры, служба эксплуатации своими силами переставляла их за шумоглушители, но после этого в техническом задании на проектирование специально оговаривала этот момент.

Сейчас непрерывно появляется новое оборудование, и задача службы эксплуатации – отслеживать появление новых идей, решений, материалов и технологий. Так, специалисты нашей компании в обязательном порядке посещают все крупные инженерные выставки Москвы. В конечном итоге использование нового оборудования позволяет снизить эксплуатационные затраты.

Сейчас в ходу появился новый термин – «управляющая компания». Представляется, что этот не совсем удачный термин в какой-то мере предопределил и не совсем правильное понимание целей и задач: зданием не надо «управлять», его надо именно  эксплуатировать. Известны примеры, когда компании, «управлявшие» зданием, но не эксплуатировавшие его должным образом, были вынуждены уйти с этого рынка через 2–3 года, приведя при этом инженерные системы зданий неграмотной эксплуатацией практически в аварийное состояние.

Несколько лет назад был период, когда в нашу компанию часто поступали просьбы о принятии в эксплуатацию жилых зданий товариществ собственников жилья (ТСЖ). Обследование этих зданий главными специалистами показывало, что очень часто даже общедомовые инженерные системы, не говоря уже о внутриквартирных, находились в чрезвычайно плохом техническом состоянии. Неграмотная эксплуатация, неумение принять здание от строителей приводит к тому, что здание приходит в состояние, непригодное к нормальной эксплуатации. Такие здания в эксплуатацию не принимались. Например, если в здании нет пожарной сигнализации, оно не будет принято в эксплуатацию, поскольку в случае пожара ответственность за жизнь и здоровье жильцов очень высока. Если в здании нет нормальной системы автоматизации тепловых пунктов, оно не будет принято в эксплуатацию, поскольку, во-первых, невозможно будет заставить владельцев квартиры оплачивать фактически потребленную тепловую энергию, а во-вторых, очень высока вероятность серьезных штрафов со стороны теплоснабжающей организации за превышение температуры обратной воды. Никогда не будет принято в эксплуатацию здание, лифты которого не прошли аттестацию городского технического надзора.

В службе эксплуатации не может быть управленцев. Задача управленца по большому счету – зарабатывать деньги. Служба эксплуатации – это не организация, созданная исключительно для зарабатывания денег. Все-таки основной смысл содержания на объекте службы эксплуатации – удовлетворение потребности граждан в комфортном проживании, а комфортное проживание в домах – это безупречная работа всех инженерных систем, хороший внешний вид здания, чистота прилегающей территории и внутри самого здания.

Сейчас, к сожалению, наблюдается достаточно неприятная тенденция, в том числе и в строительстве, которое принято называть «элитным», – стремление любой ценой быстро получить максимальную прибыль при минимальных затратах. Понятно, что нормальной работе инженерного оборудования, созданию комфортных условий в этом случае уделяется очень мало внимания. При этом совершенно не принимается во внимание тот факт, что если у зданий некоторой компании есть определенный инженерный имидж, а также говорят, что в этих зданиях хорошо жить, потому что хорошо дышится, убирается прилегающая территория и т. д., то спрос на квартиры в домах этой компании будет только возрастать. Сейчас же очень часто упускается из виду тот факт, что эксплуатация как таковая требует вполне серьезных капитальных вложений. Например, для службы эксплуатации любого объекта должны быть предусмотрены вполне определенные помещения, площади, для того чтобы эксплуатирующая организация могла нормально выполнять свою работу.

В реальности же не только в Москве, но и в других регионах инвесторы пытаются продать каждый квадратный метр площади здания, совершенно забывая о том, что для нормальной эксплуатации нужны помещения для персонала, механические мастерские и т. д. Инвесторы забывают о том, что эксплуатация здания – непрерывный круглосуточный процесс, особенно на больших комплексах, это не сезонная и не дневная работа. Что бы ни случилось, сотрудники службы эксплуатации должны очень быстро прибыть на место аварии, а для этого им должны быть созданы соответствующие условия. В число этих условий входят и специально оборудованные помещения как для размещения персонала, так и мастерские для выполнения работ.

Одним из основных показателей класса эксплуатирующей организации является время, прошедшее от подачи заявки до явки обслуживающего персонала в данную квартиру. Так, в одном из эксплуатируемых домов время от звонка консьержу до появления в квартире сотрудника службы эксплуатации составляет две минуты. Если в течение двух минут специалист (электрик, сантехник, специалист по вентиляции) не может прибыть в квартиру, он обязан сообщить об этом консьержу, который связывается с владельцем квартиры и сообщает ему, через какое время с точностью до тех же двух минут прибудет специалист. На больших комплексах предельное время прибытия, разумеется, будет несколько выше, но все равно не превышает десяти минут. Даже в случае если специалист занят и не может выполнить заявку, на место должен прибыть сотрудник службы эксплуатации, для того чтобы на месте разобраться в ситуации, поскольку зачастую жильцы дают неверную или неточную информацию о том, что происходит в квартире. Нельзя принять заявку, а потом сообщить, что слесарь не может прибыть, поскольку он на аварии. Если слесарь на аварии, есть инженер данного комплекса, который должен прибыть на место аварии вместо слесаря; если инженер на той же аварии, есть главный инженер комплекса; если отсутствует и главный инженер, есть управляющий; наконец, есть главные специалисты, которые будут присланы в эту квартиру, если туда не может прибыть и управляющий. Все эти специалисты обязаны владеть ситуацией, и чем выше уровень, тем более технически грамотным должен быть специалист. При этом если оперативный персонал – специалисты в своей области, то инженеры должны быть специалистами широкого профиля, тем большего, чем выше уровень инженера.

Та же самая ситуация имеет место при ликвидации аварий и вообще при выполнении каких-либо работ. Если слесарь не знает, что ему делать, он докладывает инженеру, тот может обратиться к главному инженеру, а тот, в свою очередь, к главным специалистам. Нет нерешаемых инженерных проблем, есть дефицит времени на поиск решения. Всегда найдется тот или иной способ решить возникшую инженерную проблему.

Эксплуатация складывается из мелочей. Можно представить себе эксплуатацию как мозаичное полотно. Когда полотно собрано правильно и красиво, оно радует глаз и не вызывает ни у кого нареканий. Но если в нем недостает некоторых элементов или они не соответствуют общему замыслу – будет испорчена вся картина. Искусство эксплуатации состоит еще и в том, чтобы из тех «неправильных» элементов, которые зачастую остаются после работы строителей, создать единую правильно и хорошо работающую инженерную систему здания, а затем поддерживать ее работу, не давая «рассыпаться» всей картине.