О принятии решения по реконструкции жилого сектора в муниципальных образованиях Российской Федерации

В. В. Ковальчук, начальник Департамента «Казенное предприятие “Московская энергетическая инспекция”»,

М. Н. Шилина, начальник управления правового обеспечения ГУ «Инженерная служба г. Москвы»

Разрабатываются специальные государственные программы финансовой поддержки реконструкции жилого фонда, для реализации данной цели создана Государственная корпорация «Фонд содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства». Одним словом, проблема очень актуальна, и даже в условиях финансового кризиса в данной сфере задействованы в той или иной форме огромные средства.

Однако, как показывает практика, во многих случаях даже при условии весьма тщательной подготовки и планировании средства тратятся не самым оптимальным образом. В то же время существуют достаточно простые и, самое главное, понятные механизмы принятия решений об адресном направлении средств, которые позволяют кратно повысить эффективность расходования бюджетных средств на цели капитального ремонта жилого фонда, на последующее содержание этого жилья и на оплату коммунальных услуг.

Как обычно принимаются решения о выборе объектов для капитального ремонта? Самое простое и широко применяемое решение – по году постройки здания. Излишне говорить, что не всегда дома, построенные 20, 30, а то и более лет назад имеют самое плохое состояние. Самый показательный пример – сталинские дома, построенные с таким запасом прочности, что их хватит еще как минимум на одно поколение. И наоборот: имеют место случаи, когда при строительстве новых домов применялись некачественные материалы или уровень самих строительных работ таков, что принятый дом уже через пять-шесть лет необходимо относить к категории, подлежащей капитальному ремонту. Таким образом, возраст здания не всегда является абсолютным показателем необходимости капитального ремонта, поэтому его необходимо рассматривать в совокупности с другими характеристиками.

Сегодня основной статьей расходов в жилищном секторе являются расходы на оплату тепловой энергии. Практически в каждом муниципальном образовании существуют либо частные, либо муниципальные компании, осуществляющие теплоснабжение домов и имеющие необходимую статистическую информацию об объемах потребляемой жителями тепловой энергии или, по крайней мере, объемах выставляемых счетов на ее оплату. Другой вопрос, что теплоснабжающие организации имеют достаточно простую мотивацию: чем больше энергии потреблено, тем выше выставлен счет и, соответственно, больше средств поступило на расчетный счет. И здесь роль органов власти и заключается как раз в том, чтобы на базе простейшего статистического анализа выявлять конкретные объекты, потребление которых существенно отличается от среднего уровня для данного класса (серии) зданий. Как будет показано ниже, для такого анализа не требуется ни специальных знаний, выходящих за уровень среднего пользователя компьютером, ни специальных программ.

В конце 2008 года в рамках работы по подготовке к введению на территории Москвы двухставочных тарифов на тепловую энергию (мощность) перед группой специалистов была поставлена задача проведения анализа фактического потребления тепловой энергии и мощности жилыми домами на территории столицы. В этой работе приняли участие представители теплоснабжающих организаций, инженерных служб города и отраслевых органов власти. В качестве базы для анализа были взяты 10 946 жилых домов города, которые на уровне экспертной оценки были отнесены к так называемым «плохим сериям». Исходными данными были приняты сведения от инженерных служб, которые полностью характеризовали каждое жилое здание по площадным и эксплуатационным показателям. В качестве исходных данных по энергетическим характеристикам были приняты сведения по фактическому потреблению тепловой энергии и договорным нагрузкам по выбранным домам.

Структура анализируемых домов по территориальной принадлежности имела вид, представленный на рисунке.

Все строения принадлежали к 17 типовым сериям жилых домов, построенных в 1960–1985 годы.

Методология анализа была чрезвычайно проста. По каждому дому было определено удельное потребление на квадратный метр площади и удельная величина тепловой нагрузки дома по данным действующих договоров теплоснабжения. Следует отметить, что расчеты по всем почти 11 тыс. жилых домов были проведены при помощи стандартных средств Microsoft Excel.

Рисунок. Структура анализируемых домов по территориальной принадлежности

В рамках одного варианта расчетов были получены средние значения удельной нагрузки по территориальному признаку, по второму варианту – в разрезе одинаковых серий домов. При этом границей допустимых значений договорной нагрузки для жилого дома принято среднее значение договорной нагрузки на квадратный метр плюс 20 %. При помощи стандартных статистических формул был вычислен и составлен адресный перечень жилых домов, по которым нагрузки превышают среднее значение + 20 %. Для сравнительного анализа аналогичные расчеты проделаны среднего значения плюс 30 % и среднего значения плюс 50 %.

Результаты анализа:

• При сценарии «среднее значение плюс 20 %» количество домов, по которым необходимо принятие решения, составляет 1 068 (10 % от общего числа проанализированных).
• При сценарии «среднее значение плюс 30 %» количество домов, по которым необходимо принятие решения, составляет 737 (7 %).
• При сценарии «среднее значение плюс 50 %» количество домов, по которым необходимо принятие решения, составляет 448 (4 %).

Полученные в результате анализа данные легли в основу решений о необходимости адресного пересмотра нагрузок зданий и разработке финансовых механизмов, снижающих риски для потребителей после введения двухставочных тарифов на тепловую энергию и мощность.

По аналогичным алгоритмам проведены расчеты и анализ фактического потребления тепловой энергии. Примером одного из результатов такого расчета стало формирование списка домов, в которых фактическое удельное потребление тепловой энергии в два раза превышает среднее значение для однотипных зданий. Всего таких объектов из числа анализируемых 130. Полученные результаты могут свидетельствовать либо о некорректности расчетов за поставляемую тепловую энергию, либо о плачевном состоянии зданий, в результате чего тепловая энергия просто расходуется на нагрев воздуха. Но это уже предмет практического адресного энергообследования.

Таким образом, следует отметить, что сегодня практически повсеместно существует возможность четко определять наиболее проблемные здания и принимать по ним конкретные решения. Это позволит не только снизить объемы финансирования из бюджета, но и за счет планомерной системной работы постепенно улучшать общее состояние жилого фонда.