О проблемах организации оплаты коммунальных услуг по приборам учета в многоквартирных жилых домаI

Б. В. Башкин, генеральный директор ЗАО «ЭСКО 3Э»,

А. С. Вербицкий, директор Фонда стимулирования энергосбережения,

А. Д. Кочегаров, начальник управления коммунальной энергетики и городского хозяйства Федерального агентства по строительству и ЖКХ,

В. Н. Рябинкин, заместитель директора учебно-методического центра Мособлэнергонадзора,

П. С. Цванг, генеральный директор, М. О. Фикс,  директор по качеству, группа компаний «БИАТ & Гидроматик»

В соответствии с Общероссийским классификатором услуг населению ОК 002-93, раздел 04 «Жилищно-коммунальные услуги» к коммунальным услугам жильцам многоквартирного дома относятся:

1) предоставление электроэнергии;

2) предоставление услуг сетевого газоснабжения;

3) предоставление услуг водоснабжения (без горячей воды);

4) предоставление услуг горячего водоснабжения;

5) предоставление услуг канализации;

6) предоставление услуг центрального отопления.

Существующий в настоящее время порядок оплаты коммунальных услуг представлен в табл. 1.

Таблица 1 Порядок оплаты коммунальных услуг

Вид услуги Оплата По домовому прибору учета По квартирному прибору учета По нормативу за человека По нормативу за м2 В форме техничес- кого обслу- живания Электроснабжение - + - - + Газоснабжение - - + - - Хол. вода - - + - - Гор. вода - - + - - Центр. отопл. - - - + -

Оплата электроэнергии

В настоящее время оплата потребленной электроэнергии жильцами многоквартирных домов производится двухканально.

За потребленную электроэнергию непосредственно в квартире владелец квартиры ведет оплату по показаниям электросчетчика.

Оплата за электроэнергию, использованную в местах общего пользования (подвал, лестничные клетки, коридоры и чердачные помещения), и за лифт производится по нормативам и включается в стоимость технического обслуживания здания. Жильцы не знают, сколько электроэнергии тратится на эти цели и, естественно, ее не экономят.

Фактически во многих домах на вводе электроэнергии установлены трехфазные электросчетчики, но их показания непосредственно в расчете оплаты не используются и применяются энергоснабжающей организацией только для функций контроля.

Оплата услуг сетевого газоснабжения

Оплата за использование природного газа производится по нормативам пропорционально количеству зарегистрированных в квартире жильцов. Нормативы зависят от региона и от наличия или отсутствия газовых колонок.

Необходимо отметить, что в газоснабжении есть специфика по сравнению с другими видами энергоносителей. Она заключается в том, что если в доме отсутствуют нежилые помещения, используемые для производственных целей (магазины, парикмахерские и т. д.), то по дому в целом практически нет потребления газа дополнительно к потреблению в жилых помещениях.

Оплата услуг холодного, горячего водоснабжения и канализации

Оплата услуг холодного, горячего водоснабжения и канализации производится по региональным нормативам пропорционально количеству человек, зарегистрированных в квартире. При этом объем водоотведения принимается равным сумме потребленных объемов холодной и горячей воды. Нормативы потребления воды и стоимость оплаты за одного человека зависят от сложившегося положения в том или ином регионе.

Оплата услуг центрального отопления

Оплата за отопление производится по региональным нормативам исходя из общей площади помещений. Отметим, что стоимость услуг по отоплению мест общего пользования входит в норматив оплаты за квадратный метр общей площади жилья.

В чем же основной недостаток существующего порядка оплаты коммунальных услуг? Он заключается в том, что оплата почти всех услуг ведется по нормативам, а не за реально полученный объем услуг определенного качества. Для того чтобы изменить это положение и создать условия для того, чтобы собственник или наниматель жилых помещений мог влиять на объем получаемых услуг и соответственно на размер оплаты, необходимо измерять объем оказанных услуг, и для этого предназначены приборы учета.

В настоящее время в Российской Федерации действуют следующие законодательные акты, относящиеся к теме публикации:

- Гражданский кодекс РФ;

- Закон РФ «О защите прав потребителей»;

- Федеральный закон «Об энергосбережении»;

- Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики»;

- указ Президента РФ «О реформе ЖКХ в РФ»;

- постановление Правительства РФ «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг»;

- подпрограмма «Реформирование и модернизация ЖКХ РФ» программы «Жилище» на 2002–2010 годы;

- Основные направления и механизмы энергоресурсосбережения в ЖКХ РФ;

- Концепция ценовой и тарифной политики в ЖКХ РФ;

- Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ;

- Правила предоставления коммунальных услуг.

Анализ этих документов показывает, что для перехода на оплату коммунальных услуг в многоквартирных домах по приборам учета имеется законодательная база. Трудность состоит в том, что отсутствуют документы по процедуре перехода к оплате коммунальных услуг по приборам учета и по вопросам, как рассчитывать оплату владельцу или нанимателю конкретного помещения в многоквартирном доме за ту или иную коммунальную услугу.

В процедурах перехода есть несколько принципиальных моментов, от решения которых зависят методология перехода и необходимые юридические, организационные и технические решения.

Первым, базовым, является вопрос о том, может ли собственник или наниматель жилой площади в многоквартирном жилом доме быть в юридических взаимоотношениях с энергоснабжающей организацией.

На наш взгляд, не может. Во-первых, квартира не существует автономно. Она является частью многоквартирного дома, в котором, кроме квартир, имеется внутридомовое инженерное оборудование (лифтовое хозяйство, участки трубопроводов холодной и горячей воды, отопления, канализации, участки электропроводки, мусоропроводы), которое является частью общего имущества, и оно необходимо для функционирования дома в целом. Указанное инженерное оборудование требует постоянного обслуживания, и кто-то должен об этом заботиться. Когда есть один собственник всего дома, то это его забота. Но таких зданий у нас не так уж много.

В тех же зданиях, где нет одного собственника, а это практически все здания, которые были государственной или кооперативной собственностью и в которых часть квартир или все квартиры приватизированы, необходимо создание некоторого объединения собственников жилья. Законодательством такое объединение определено как Товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Вторым фактором, почему собственник одной квартиры не может быть в юридических взаимоотношениях с энерго-

снабжающими организациями, является то, что в доме всегда имеются затраты энергоносителей, относящиеся к дому в целом. Это затраты по электроэнергии (лифт, места общего пользования, подвалы и чердаки), по тепловой энергии на отопление (лестничные клетки), горячее и холодное водоснабжение (мусоросборник, полив насаждений). Указанные затраты необходимо учитывать и распределять их по тому или иному алгоритму между всеми собственниками и нанимателями жилых помещений.

В-третьих, в соответствии с Гражданским кодексом (ст. 539, п. 2) договор энергоснабжения не может быть заключен энергоснабжающей организацией с конечным абонентом (квартирой), т. к. она не присоединена непосредственно к сетям энергоснабжающей организации.

В-четвертых, необходимо, чтобы кто-то отстаивал интересы владельцев отдельных квартир по вопросам качества предоставляемых услуг и в требованиях изменения объемов оплаты при нарушении энергоснабжающими организациями своих обязательств.

Таким образом, собственник или наниматель одной квартиры не может быть в юридических взаимоотношениях с энергоснабжающей организацией, и одним из первых условий для перехода на оплату коммунальных услуг в многоквартирных жилых домах по приборам учета является реализация новых форм управления домом в виде ТСЖ.

Названное выше ТСЖ, как правило, в своем составе не имеет специалистов, которые могут принимать технические решения по вопросам эксплуатации здания, модернизации его коммунальных систем, выбора и установки приборов учета энергоносителей и т. д. ТСЖ в соответствии с Федеральным законом «О товариществах собственников жилья» вправе нанимать по своему усмотрению и выбору специализированные организации, которые смогут решать организационные и технические задачи.

Если для решения технических задач уже сегодня существуют конкурирующие между собой строительные, монтажные и другие организации, то для решения организационных вопросов должны появиться компании, управляющие эксплуатацией жилых зданий.

Важно, что эти компании должны появиться в рыночных условиях естественным путем. Для этого необходимо создать условия экономической привлекательности данного вида бизнеса.

Признание этого положения является вторым принципиальным вопросом.

Возможная структура взаимоотношений организаций, участвующих в предоставлении коммунальных услуг, их потреблении и оплате, показана на рисунке. Это схема, к которой нужно постепенно перейти.

Интересы многоквартирного дома представляет ТСЖ. Оно заключает договор с управляющей компанией на оказание всех необходимых услуг, в том числе сбор платежей от отдельных собственников и нанимателей жилья и оплата этих услуг энергоснабжающим организациям и организациям, выполняющим текущее обслуживание дома.

Третьим принципиальным вопросом является необходимость проведения реструктуризации оплаты. В чем она заключается? Энергоснабжающая организация должна получать оплату по приборам, учитывающим объем услуг на дом в целом. Затем стоимость этих услуг должна распределяться между всеми собственниками и нанимателями отдельных квартир или помещений. Алгоритм распределения зависит от вида услуг и может быть разным в разных домах.

Если по конкретному виду услуг в квартирах нет приборов учета, то распределение затрат производится пропорционально площади помещений или численности зарегистрированных жильцов.

Если же в квартирах установлены приборы учета, то алгоритмы распределения учитывают показания этих приборов. В этом случае у жильцов появляется заинтересованность в снижении объема получаемых услуг, т. к. это приводит к уменьшению платежей.

Рисунок. Cтруктура взаимоотношений организаций, участвующих в предоставлении коммунальных услуг

Рассмотрим теперь очередность перехода к оплате по приборам учета, представленную в табл. 2.

Так как уже сейчас практически во всех квартирах установлены квартирные электросчетчики, то одновременно с установкой домовых электросчетчиков можно переходить к оплате за дом в целом по домовому электросчетчику и осуществлять распределение этой оплаты между отдельными собственниками и нанимателями жилья с учетом показаний квартирных электросчетчиков. По всем остальным видам услуг, кроме газоснабжения, первым обязательным этапом должно стать внедрение в жизнь оплаты коммунальных услуг по домовым приборам учета.

Вторым этапом является установка квартирных приборов учета. Это позволит перейти на распределение оплаты за дом в целом между отдельными собственниками не по нормативам, а с учетом показаний квартирных приборов учета. И хотя второй шаг не является обязательным, но именно в нем заинтересованы собственники и наниматели квартир, т. к. он дает возможность сократить объемы платежей за счет более экономного использования энергоносителей. В этом шаге заинтересовано и государство, т. к. по стране в целом сокращаются нерациональные траты энергоносителей.

Таблица 2 Oчередность перехода к оплате по приборам учета

Вид услуги Домовой учет (обязательный) Домовой учет и распределение оплаты по квартирам Квартирный учет Распредели- тели оплаты Электроэнергия 1 1 - Газоснаб- жение Старые дома - - - Новое строительство - 1 - Водоснабжение (без горячей воды) 1 1 - Горячее водоснабжение 1 1 - Канализация - - - Центральное отопление Вертикальная разводка 1 - 2 Горизонтальная разводка 1 2 2

Считаем необходимым более подробно остановиться на одной проблеме, связанной с центральным отоплением. Она заключается в совокупности следующих факторов:

1) в отличие от других видов услуг в большинстве жилых помещений сейчас отсутствуют технические средства, позволяющие жильцам влиять на объем теплопотребления;

2) сократить затраты тепловой энергии на отопление и соответственно объемы платежей можно будет только в том случае, если оплата будет зависеть от того, сколько тепловой энергии потребляет квартира, и от того, сможет ли жилец влиять на объем потребления (и оплаты);

3) в большинстве многоквартирных жилых домов реализована вертикальная разводка теплоносителя, что делает очень дорогостоящим и экономически нецелесообразным или технически невозможным установку квартирных теплосчетчиков.

Первая проблема решается легко. Для возможности регулирования теплопотребления достаточно на каждой батарее установить на выбор:

- шаровой кран;

- трехходовой кран;

- термостатический вентиль без регулирующей головки;

- термостатический вентиль с регулирующей головкой.

Выбор того или иного решения зависит от технических характеристик систем теплоснабжения и финансовых возможностей владельцев квартир, и при использовании современных технологических приемов установка этих средств не является дорогостоящей и не приводит к необходимости выполнения каких-либо ремонтных работ в квартирах.

Вторая проблема состоит в том, чтобы сделать оплату зависимой от объема фактически потребленной тепловой энергии. Выше отмечалось, что если в настоящее время измерить потребление тепла домом в целом возможно, то по каждой квартире в домах с вертикальной разводкой теплоносителя это делать или невозможно, или нецелесообразно. Поэтому необходимо использовать те или иные алгоритмы распределения оплаты за дом в целом между собственниками и нанимателями жилых помещений.

Самый простой алгоритм – это распределение пропорционально общей площади квартиры. Основной недостаток этого алгоритма заключается в том, что он не стимулирует энергосбережение и не ведет к сокращению оплаты. Поэтому нужно искать пути достаточно дешевых измерений в квартире таких параметров, по которым можно вести расчеты и распределять оплату. В этом вопросе имеется опыт многих государств Европы.

Во-первых, в этих странах приняты необходимые национальные и европейские стандарты. При разработке этих стандартов были проведены исследования применяемых в этих странах типов батарей, их реального состояния по теплоотдаче и др.

Во-вторых, там разработаны и выпускаются в массовом количестве технические средства измерений (электронные интеграторы температуры батареи и температуры комнаты, испарительные приборы), значения которых используются в расчетах при распределении оплаты за дом в целом между собственниками и нанимателями жилых помещений. Дословно названия этих приборов переводятся на русский язык как распределители затрат на отопление.

В России в последние годы также ведутся разработки и формируется производство аналогичных технических средств, например в г. Омск, Новосибирск и Владимир. Эти работы сейчас сдерживает отсутствие необходимого национального стандарта, аналогичного европейским стандартам:

- EN 834 «Распределители затрат на отопление для учета значений потребления от отопительных поверхностей в помещении. Приборы с электрическим снабжением»;

- EN 835 «Распределители затрат на отопление для учета значений потребления от отопительных поверхностей в помещении. Приборы, не потребляющие электрическую энергию, основанные на принципе парообразования».

Выводы

Решение рассмотренной нами проблемы в настоящее время крайне актуально, и поэтому в регионах, не дожидаясь решений на федеральном уровне, принимаются отдельные самостоятельные решения без общей концепции. Это происходит в Томской области, Ямало-Ненецком автономном округе, Ростовской области, готовятся решения по Москве.

Для упорядочивания процесса перехода на оплату коммунальных услуг в многоквартирных жилых домах по приборам учета необходимо:

1. Принять постановление Правительства РФ «О переходе на оплату коммунальных услуг в многоквартирных жилых домах по приборам учета», включающее решения по принципиальным вопросам и сроки перехода.

2. Разработать и принять национальный стандарт «Измерения в жилых домах параметров, отражающих мощность теплоотдачи радиаторов, для распределения между жильцами оплаты за центральное отопление дома в целом».

3. Государству поддержать формирование в стране ТСЖ, управляющих компаний и наиболее активные регионы в реализации программы перехода на оплату коммунальных услуг по приборам учета.