Реконструкция зданий в системе реформирования ЖКХ Восточной Германии

П. В. Остроушко, исполнительный директор МНП "Центр содействия реформе ЖКХ" Госстроя РФ, Москва

Бернд Мело, член правления жилищно-строительного кооператива "ДПФ е. Г.", Берлин

В это время реорганизовывались предприятия жилищно-коммунального хозяйства. Из бывших жилищных "агентств" были созданы городские жилищные предприятия как дочерние предприятия городов и общин. Жилищные кооперативы преобразовывались в кооперативы, зарегистрированные в судах, которые ведут торговый регистр, и становились, таким образом, юридически правоспособными и самостоятельными. Это сопровождалось повышением ответственности жилищных предприятий за оплату всех коммунальных услуг и отменой государственных субсидий на это. Следовательно, как для предприятий ЖКХ, так и для жильцов особенно остро встала проблема экономии энергоресурсов.

По всей Германии были образованы союзы жилищных кооперативов и союзы жилищных предприятий как представители интересов предприятий жилищно-коммунального хозяйства.

Но основные условия для упорядоченной деятельности жилищных предприятий стали действовать лишь с октября 1991 года.

Дальнейшее существование всех предприятий было обеспечено тем, что возникли первые банки содействия развитию ЖКХ. С помощью этих банков и благодаря соответствующим поручительствам на случай возникновения убытков (не было возможности имущественного обеспечения ссуды) предприятия начали проводить реконструкцию квартир, где продолжали жить квартиросъемщики. Это было новшеством в жилищной сфере. Полностью заменялись крыши, окна, входные двери, вся сантехника и система отопления. Стены кухонь и ванных комнат покрывались плиткой, а фасады зданий утеплялись.

Только проведенные энергосберегающие мероприятия (установка в зданиях тепловых пунктов, установка термостатов, утепление зданий, включая окна) принесли квартиросъемщикам экономию. В платежах произошло снижение с 2,10 DM/м² занимаемой площади в месяц до примерно 1,00 DM/м².

У квартиросъемщиков, проживающих в квартирах, где радиаторы были оснащены термостатами и приборами учета тепла, появилось новое представление о расходах (оплачивать нужно только то, что сам потребил).

Сегодня проведение мероприятий по реконструкции зданий на востоке Германии (в новых федеральных землях) стало привычным делом.

В качестве примера рассмотрим реконструкцию жилого района с 11-этажными панельными зданиями в восточной части Берлина, принадлежащими жилищно-строительному кооперативу "ДПФ е.Г.". Эти здания были построены в 1975 году. Они аналогичны жилым панельным зданиям типовых серий, возводившимся в СССР в 70-е годы ХХ века.

Вообще следует отметить, что структура и принципы функционирования жилищно-коммунального хозяйства в бывшей ГДР очень напоминают ту модель ЖКХ, которая использовалась в этот же период в Советском Союзе. Это обстоятельство увеличивает ценность для России опыта нынешнего реформирования ЖКХ в восточных землях Германии.

Процесс реконструкции зданий включал в себя проведение следующих этапов:

I. Строительно-техническая подготовка.

II. Строительно-экономическая подготовка.

III. Организационная подготовка.

IV. Проведение строительных работ.

I. Строительно-техническая подготовка

Для определения устойчивости здания и, прежде всего, лоджий было проведено исследование бетона. Было установлено, что бетон находится в очень хорошем состоянии. Поэтому решено, что санация бетона должна быть произведена точечно в местах повреждений. Для определения теплоизоляционной способности элементов фасада были изготовлены термограммы. На них можно было увидеть, что тепло в значительной степени теряется через поврежденные участки теплоизоляционного слоя и плохо утепленные межпанельные швы. На основании этих исследований было принято решение - фронтонные части фасада оснастить дополнительно утеплителем толщиной 8 см, межпанельные швы были заново утеплены, и на все внешние панели был нанесен водоустойчивый цветной слой.

Дальнейшие исследования показали весь объем необходимых работ по санации и привели затем к постановке задачи двум проектным бюро.

Санация происходила в два больших этапа. На первом этапе было заменено техническое оборудование, а на втором этапе - "строительная оболочка".

Санация коробки здания включала в себя:

1. Санацию крыши.
2. Санацию фасада.
3. Санацию лоджий.
4. Теплоизоляцию потолка подвала.
5. Переоснащение подъездов.

Санация технического оборудования включала в себя:

1. Обновление лифтов.
2. Обновление всей отопительной системы - от отопительной установки и до квартир.
3. Обновление всей системы горячего и холодного водоснабжения и водоотведения.
4. Обновление всех санитарно-технических объектов, как, например, ванная, унитаз, раковина и вся арматура.
5. Обновление всего электрооборудования за исключением осветительных линий в квартирах.
6. Обновление вентиляционной системы ванной комнаты и кухни.
7. Установку счетчиков холодной и горячей воды, а также распределителей тепла для обеспечения учета и расчета энергозатрат в зависимости от потребления.

II. Строительно-экономическая подготовка.

После того как проектирование было закончено, были составлены списки необходимых работ и переданы различным предприятиям.

По каждому виду работ поступило по 6 предложений от различных предприятий.

Оценку предложений и выбор предприятий осуществляли совместно проектировщики и правление кооператива.

Чтобы получить необходимые кредиты на сумму 47,5 млн. немецких марок, готовые проекты и предложения стоимости были затем представлены банкам и отделам по предоставлению финансовой помощи для развития при Сенате Берлина.

Эта сумма соответствует затратам в размере 77 тыс. немецких марок на квартиру в этом жилом комплексе, состоящем из 612 квартир.

После того как кредиты были одобрены, можно было начинать более точное планирование и комплексную подготовку.

III. Организационная подготовка

Основным пунктом в этом разделе была, само собой разумеется, обширная информация от всех квартиросъемщиков в этом жилом комплексе.

После того как план проведения строительства во всех тонкостях был согласован с предприятиями и во временных интервалах ограничен до минимума, информация передавалась квартиросъемщикам.

Организационная подготовка включала в себя:

1. Оповещение о проведении санации и модернизации с перечислением запланированных работ, о временном интервале проведения работ с указанием начала и окончания строительных мероприятий, а также сообщение об ожидаемом увеличении арендной платы, связанном с проведением указанных мероприятий (по закону).
2. Проведение собраний квартиросъемщиков в группах по 30-40 человек для более детального объяснения запланированных строительных работ.
3. Передачу "тетрадей" с информацией по отдельным строительным этапам с пояснениями по строительным мероприятиям, по временному графику, по ожидаемым ограничениям и нагрузкам и по возможности постоянного контакта со строительными фирмами и ответственными представителями правления кооператива в отношении подготовки, проведения и приемки строительных работ.
4. Оснащение офиса на строительной площадке для предоставления возможности постоянного контакта квартиросъемщиков со всеми руководящими специалистами предприятий, принимающими участие в строительных работах.

IV. Проведение строительных работ

Все строительные мероприятия проводились без выселения жильцов. Для этого необходима точная передача сроков всем предприятиям, работающим на строительстве; хорошая подготовка всех участвующих и точное соблюдение всех указанных сроков.

Еженедельные отчеты обеспечивали постоянный контроль за соблюдением сроков строительства.

Регулярные приемки работ обеспечивали постоянный контроль за соблюдением необходимых параметров качества.

Квартиросъемщики постоянно использовали часы приема в офисе, чтобы урегулировать свои проблемы непосредственно с руководителями строительства.

Удалось соблюсти заданные сроки на всех этапах строительства.

Реконструкция в квартирах технического оборудования, санитарной техники, отопления, вентиляции, электрооборудования продолжалась на одном стояке (друг над другом расположены 11 квартир) в течение одной недели.

Таким образом, квартиросъемщикам причинялись незначительные неудобства. Так как работы одновременно велись на четырех стояках, то реконструкция технического оборудования для всех 612 квартир и центральных станций длилась лишь 6 месяцев.

Санация фасадов, крыш, подъездов и балконов выполнялась двумя большими этапами, так как выполнение работ в морозные зимние месяцы возможно лишь с большими дополнительными затратами. Эти этапы длились 8 месяцев.

V. Заключительные положения

Таким образом, за очень короткий период времени удалось осуществить комплексную программу санации этого жилого комплекса.

Не всегда все протекало гладко, но при необходимости жилищный кооператив решал возникавшие проблемы быстро и четко.

Результат был оценен всеми квартиросъемщиками очень положительно.

Потребление тепла сократилось в этих домах на 50%. Этому способствовали мероприятия по теплоизоляции, новые отопительные установки, остекленные балконы и, конечно же, новые окна, которые установили еще до проведения этих крупных мероприятий.

Кроме того, все квартиросъемщики чувствуют себя в таком заново оборудованном доме очень хорошо.