Энергосбережение в жилищном фонде Москвы в свете проводимых реформ

В. А. Козлов, канд. экон. наук, префект Северо-Западного административного округа Москвы

Принимая во внимание, что управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ) наиболее полно реализует права и обязанности собственников помещений по управлению жилищным фондом, Правительство Москвы определило приоритетным направлением деятельности органов исполнительной власти Москвы формирование заинтересованности собственников помещений многоквартирных домов в создании ТСЖ.

Сегодня становится очевидным, что перекладывание на собственников помещений бремени расходов по содержанию многоквартирных домов и создание ТСЖ без проведения капитального ремонта и изменения налоговой политики государства не позволит решить задачи привлечения собственников помещений к управлению жилищным фондом. Одновременно сегодня экономические и политические условия по реформированию жилищной сферы благоприятнее, чем прежде, − в стране обозначился устойчивый экономический рост, появилась политическая стабильность, сформирован устойчивый институт частной собственности.

В то же время капитального ремонта требует большое количество многоквартирных домов, и год от года увеличивается число зданий, относящихся к ветхому и аварийному жилищному фонду. В Москве ситуация с капитальным ремонтом в силу исторически сложившихся причин не такая острая, как в некоторых регионах России. Но если не принимать мер по сохранению построенного жилья, общее состояние сектора будет ухудшаться.

Правительством Москвы принято решение об активизации работ по проведению капитального ремонта в многоквартирных домах, причем в первую очередь выделение денежных средств будет осуществляться на те дома, где собственники помещений приняли решение о создании или уже создали ТСЖ. В ближайшие два года планируется потратить на программу капитального ремонта 40 млрд руб. Это огромная сумма и беспрецедентное решение, направленное на стимулирование реформы и поддержку населения.

Вместе с тем для улучшения ситуации в жилищном секторе и успешного завершения начатых преобразований необходимо при проведении капитального ремонта решить комплекс задач, связанных с повышением эффективности. Среди них особое место занимает задача сбережения ресурсов в жилищном секторе. Сегодня 80 % стоимости жилищно-коммунальных услуг − это стоимость энергоресурсов, поступающих в наши дома через сетевые системы − газа, электричества, воды, тепловой энергии. При этом потребители, так или иначе, оплачивают все потери энергоресурсов.

Капитальный ремонт, на который сегодня стало обыкновением списывать бюджетные средства, не достигает цели реформирования ЖКХ. После него жилищный фонд качественно не меняется, только восстанавливаются отдельные технические характеристики, не более того. Прежний подход к организации капитального ремонта должен быть заменен на идеологию комплексной модернизации жилого фонда. В результате этого жилье должно превратиться в энергоэффективное, малозатратное, с контролируемыми объемами потребляемых энергоресурсов.

Причем, учитывая колоссальный объем денежных средств, которые в ближайшие годы будут вложены государством в капитальный ремонт, целесообразно изначально определить ряд законодательных и организационных мер по созданию Московского городского фонда энергосбережения. Введение более высоких показателей энергоэффективности для модернизируемых по городской программе жилых домов и экспертиза проектных решений с точки зрения энергоэффективности должны сыграть ключевую роль в снижении размера платежей населения за коммунальные услуги.

Нужно отметить, что значительную часть экономии необходимо реинвестировать в новые проекты, в дальнейшую модернизацию инженерной инфраструктуры. Инвестиционные или бюджетные средства, вложенные в модернизацию, должны быть возвратными и аккумулироваться в Городском фонде энергосбережения.

Интерес управляющих жилищных организаций

Очевидно, что главные резервы энергосбережения в жилищном фонде − это эффективное содержание не отдельной квартиры, а здания в целом. И обеспечить такое содержание сами собственники без помощи профессионалов не в состоянии. Коренное преобразование системы управления жилищным фондом хотя и происходит очень болезненно, но, в конечном счете, позволит создать мотивацию к бизнесу, к энергосбережению как к виду коммерческой деятельности.

В то же время энергосбережение в каждом конкретном жилом доме является главным экономическим потенциалом развития профессионального управления жилищным фондом. Для этого управляющая организация законодательно наделена правом распоряжаться всеми финансовыми ресурсами (средствами населения и бюджета), поступающими на счета компании в счет оплаты жилищно-коммунальных услуг, и принимать самостоятельные решения. Например, есть две возможности обеспечения необходимой температуры в помещениях:

− приобретать исходно заявленное количество тепловой энергии или;

− утеплить здание и уменьшить количество приобретаемого тепла.

Учитывая предполагаемый в ближайшие годы рост тарифов на энергоресурсы, есть все технико-экономические основания полагать, что вторая возможность окажется наиболее предпочтительной. Так, постепенно, текущие расходы на оплату лишнего тепла будут переориентированы в капитальные расходы на утепление зданий, произойдет рационализация структуры платежей за жилищно-коммунальные услуги, что, в конечном счете, будет способствовать снижению стоимости коммунальных услуг и повышению комфортности проживания людей в доме.

Для формирования устойчивых механизмов стимулирования энергосбережения для организаций, управляющих жилищным фондом, необходимо создание системы мотивации, при которой сокращение потребления ресурсов зданием при обеспечении качества содержания здания должно обязательно приводить к росту доходов жилищной организации.

Финансирование энергосбережения в жилищном фонде

В России в настоящее время существует довольно скромный набор инструментов для финансирования энергосбережения в жилищном фонде. И главная проблема состоит не столько в недостатке таких инструментов, сколько в ограниченном круге сторон, заинтересованных в их использовании для инвестирования в модернизацию жилищного фонда и энергосбережение.

Пример Германии показывает, какое большое значение может играть государственная власть в решении вопросов оптимизации условий жизни граждан. Наиболее заинтересованными сторонами в процессах энергосбережения в многоквартирном жилищном фонде могут выступать товарищества собственников жилья и профессиональные жилищные управляющие организации. В России государство в развитии этих процессов может играть роль только формирования необходимой нормативно-правовой базы.

Приемлемые финансовые инструменты для товариществ собственников жилья

У товариществ собственников жилья в соответствии с действующим законодательством есть три пути:

− вложение собственных средств;

− привлечение займов;

− использование грантов.

Под собственными средствами товарищества можно понимать резервные фонды, специальные фонды, целевые сборы на проведение конкретных работ. Для получения займов в банках, скорее всего, потребуется обеспечение, в качестве которого могут выступать находящиеся в общей долевой собственности или собственности товарищества нежилые помещения, средства товарищества на банковском счете, будущие платежи за жилищно-коммунальные услуги.

Кредит может быть предоставлен на беззалоговой основе кредитным союзом, если таковой существует в городе. Насколько известно, в Москве в настоящее время такой союз отсутствует. Однако условия такого займа требуется обсуждать весьма тщательно для того, чтобы снизить возможные риски для товарищества.

Грантовые программы в настоящее время выпускаются многими благотворительными организациями, но большая их часть направлена обычно на развитие демократических процедур и распространение полезного опыта, поэтому поиск подходящего гранта, который позволит провести ремонтные работы в многоквартирном доме, могут потребовать труда и времени. Наиболее реальным представляется участие товарищества в местной районной или окружной программе энергосбережения, направленной конкретно на проведение капитального ремонта или отдельных ремонтных работ.

Первые два пути связаны с необходимостью принятия решения по этим вопросам как минимум большинством собственников помещений в ТСЖ, как требует закон. На практике это окажется недостижимым, однако, дело здесь только во взаимоотношениях между соседями в товариществе, взаимном доверии и осознании своих обязательств друг перед другом в отношении содержания дома.

Хотя препятствием для достижения согласия между собственниками-членами товарищества является, как показывает практика, значительная социальная неоднородность внутри каждого дома и, вследствие этого, несовпадение интересов, достижение компромисса возможно всегда. Но это только теоретически. На практике это невозможно. Учиться согласовывать интересы и вырабатывать компромиссные решения необходимо, и это возможно, если в городе создано объединение товариществ или ресурсный центр, который проводит специальные обучающие занятия для товариществ по вопросам энергосбережения.

Отдельный вопрос − как сформулировать свои потребности в тех или иных работах, как провести инвентаризацию имущества и выяснить физическое состояние дома. Это практически невозможно грамотно сделать без специальных знаний, которые председателю или членам правления ТСЖ получить трудно. Для этого оптимальным решением будет привлечение специализированной организации. Это может быть управляющая компания, которая на постоянной основе по договору будет выполнять те функции управления, которые ей поручит товарищество, или специально нанимаемая организация для проведения модернизации (или просто для проведения предварительной оценки состояния дома и определения необходимого объема работ).

Приемлемые финансовые инструменты для управляющих жилищных организаций

Необходимым условием для формирования устойчивых механизмов стимулирования энергосбережения в сфере управления жилищным фондом является выполнение следующих пунктов:

1. Создание систем мотивации с помощью экономических методов управления. Это означает, что сокращение потребления жилым зданием определенных ресурсов при обеспечении качества содержания должно обязательно приводить к росту доходов жилищной организации.

2. Формирование системы договорных отношений между управляющими жилищными и ресурсоснабжающими организациями, основанной на объектном учете поставляемых ресурсов.

3. Договорные отношения должны быть формализованы не только между жилищной и ресурсоснабжающей организациями, но и между собственниками жилищного фонда и управляющей жилищной организацией. В договорах на управление жилищным фондом должны быть предусмотрены стимулы к энергосбережению. В частности, в договорах целесообразно предусмотреть процедуру разделения сэкономленных средств между управляющей организацией и собственниками с целью, например, стимулирования новых работ по внедрению энергосберегающих технологий.

4. Для рационализации потребления и сокращения платежей за коммунальные ресурсы необходимо постепенно внедрять практику планирования расходов на коммунальные услуги по каждому жилому дому на основе статистического определения фактической потребности жителей дома в ресурсах и установления нормативов потребления по каждому жилому дому. Без энергетической паспортизации жилищного фонда здесь не обойтись.

Изучение и обобщение имеющегося на территории СЗАО опыта позволяет говорить о двух основных подходах к формированию устойчивых механизмов стимулирования эффективного использования энергоресурсов в управлении жилищным фондом.

Первый подход − подводить управляющие жилищные организации к проведению малозатратных энергосберегающих мероприятий. Для этого необходимо:

− предусмотреть в договоре на управление методы расчета экономии, полученной благодаря реализации мер по энергосбережению;

− предусмотреть в договоре обязательства собственников по несению расходов на обслуживание и ремонт технического оборудования по учету и регулированию потребления энергоресурсов;

− содействовать развитию конкурентных, рыночных принципов деятельности в сфере работ по установке и обслуживанию энергосберегающего оборудования.

Второй подход − стимулировать осуществление инвестиционных (капиталоемких) проектов энергосбережения. Данный подход предполагает, что управляющие жилищные организации обеспечивают квалифицированную эксплуатацию зданий и оказание необходимых коммунальных услуг на основании долгосрочного договора с собственниками помещений. Экономический интерес управляющей жилищной организации будет состоять в том, чтобы за счет относительно недорогих, окупаемых в рамках срока действия договора мероприятий по энергосбережению сократить потребность в покупаемых ресурсах.

Наиболее вероятные финансовые инструменты, которые могут использоваться частными управляющими компаниями для развития энергосберегающего бизнеса в жилищном секторе, − это финансирование энергосберегающих мероприятий за счет кредитных ресурсов с использованием в качестве залога будущих платежей потребителей за коммунальные услуги; а так же заключение договоров подряда со специализированными энергосервисными компаниями, которые покрывают сделанные инвестиции за счет сокращения потребления энергоресурсов.

Роль органов власти в финансировании энергосберегающих мероприятий

Выше упоминалось, что в Москве основным двигателем программ энергосбережения должна послужить программа капитального ремонта.

Предоставление бюджетных грантов заинтересованным организациям на цели внедрения энергосберегающих технологий и проведение соответствующих ремонтных работ целесообразно осуществлять через Московский городской фонд энергосбережения.

Следует учитывать, однако, что для финансирования мероприятий по энергосбережению в жилищном фонде у местных бюджетов в настоящее время нет возможностей. Поэтому становится более важно формировать местную ценовую политику на услуги жилищных организаций, исходя из необходимости полного возмещения затрат предприятий, одновременно стимулируя их к сокращению издержек. Освобождающиеся бюджетные средства могут быть переориентированы на инвестирование в модернизацию жилищного фонда.